Vermietung und Steuer – Welche Kosten du in Österreich absetzen kannst

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen in Österreich versteuert werden – das ist klar. Was viele private Vermieter aber nicht wissen: Eine ganze Reihe an Ausgaben kann als Werbungskosten geltend gemacht werden und reduziert so die Steuerlast. Hier ein Überblick über die wichtigsten absetzbaren Kosten.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Mieteinnahmen fallen in Österreich unter die „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung” gemäß § 28 Einkommensteuergesetz (EStG). Versteuert wird der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Je mehr Kosten du korrekt absetzt, desto geringer fällt deine Steuerlast aus.

Die wichtigsten absetzbaren Kosten

1. Absetzung für Abnutzung (AfA)

Der Gebäudeanteil (nicht der Grundanteil) deiner Immobilie kann über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Der gesetzliche AfA-Satz beträgt in der Regel 1,5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes pro Jahr. Die Aufteilung zwischen Grund und Gebäude richtet sich nach der Grundanteilsverordnung.

2. Instandhaltungskosten

Reparaturen und Wartungsarbeiten werden als Instandhaltungsaufwand anerkannt – zum Beispiel die Reparatur eines Wasserhahns, der Austausch defekter Fliesen oder die Erneuerung der Therme. Instandhaltungskosten sind in der Regel sofort absetzbar.

3. Instandsetzungskosten

Größere Verbesserungen (z. B. Sanierung des Badezimmers, neuer Bodenbelag) gelten als Instandsetzung und müssen über 15 Jahre verteilt abgeschrieben werden – es sei denn, es handelt sich um eine Maßnahme, die ohnehin nach dem MRG geschuldet ist.

4. Finanzierungskosten

Zinsen für Kredite, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden, sind voll absetzbar. Auch Bearbeitungsgebühren und Nebenkosten des Kredits können geltend gemacht werden.

5. Weitere absetzbare Kosten

• Betriebskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden (z. B. bei Leerstand)
• Verwaltungskosten und Kosten für Software (z. B. QuckQuck)
• Steuerberatungskosten (anteilig für Vermietungseinkünfte)
• Rechtsberatungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung
• Versicherungsprämien (Gebäudeversicherung, Haftpflicht)
• Fahrtkosten zur Immobilie (z. B. für Besichtigungen, Reparaturen)
• Inserate und Maklerkosten für die Mietersuche

Werbungskosten-Überschuss (Verlust)

Gerade in den ersten Jahren nach dem Kauf einer Immobilie kann es vorkommen, dass die Werbungskosten die Einnahmen übersteigen. Dieser Verlust kann unter bestimmten Voraussetzungen mit anderen Einkünften verrechnet werden (Verlustausgleich). Allerdings verlangt das Finanzamt bei dauerhaften Verlusten eine Prognoserechnung, die nachweist, dass innerhalb eines absehbaren Zeitraums (in der Regel 20 bis 23 Jahre) ein Gesamtüberschuss erzielt wird.

Unser Tipp

Führe von Anfang an eine saubere Aufzeichnung aller Einnahmen und Ausgaben. Je besser deine Dokumentation, desto einfacher wird die Steuererklärung – und desto weniger lässt du auf der Straße liegen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Steuerberatung. Wende dich an einen Steuerberater, um deine individuelle Situation korrekt abzubilden.