Am 11. Dezember 2025 hat der Nationalrat das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) beschlossen, das weitreichende Änderungen im österreichischen Mietrecht mit sich bringt. Die neuen Regelungen treten bereits am 1. Januar 2026 in Kraft und betreffen insbesondere Vermieter im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.

Die wichtigsten Neuerungen im Überblick

1. Neue Mindestbefristungsdauer von fünf Jahren

Eine der zentralen Änderungen betrifft die Mindestbefristungsdauer für Wohnungsmietverträge. Bisher galt eine Mindestbefristung von drei Jahren, die nun auf fünf Jahre angehoben wird. Diese Regelung gilt allerdings nur dann, wenn der Vermieter ein Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) ist.

Wichtig zu beachten:

• Die neue Mindestbefristung von fünf Jahren gilt auch für die stillschweigende Verlängerung von Mietverträgen
• Ist der Vermieter kein Unternehmer im Sinne des KSchG, bleibt die bisherige Mindestbefristung von drei Jahren bestehen
• Die Änderungen gelten für alle Verträge, die nach dem 31.12.2025 geschlossen oder verlängert werden
• Bestehende Befristungen bleiben unberührt, solange der Vertrag nicht verlängert wird

2. Das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG)

Die zweite wesentliche Neuerung betrifft die Wertsicherung des Mietzinses. Das neu eingeführte Mieten-Wertsicherungsgesetz regelt, wie Mietanpassungen aufgrund vertraglich vereinbarter Wertsicherungen erfolgen dürfen.

Die Kernregelungen:

Jährliche Anpassung zum 1. April: Ab 2026 erfolgen Mietanpassungen aufgrund einer Wertsicherungsklausel nur noch einmal jährlich zum 1. April. Die Basis bildet der VPI 2020, wobei der Jahresdurchschnitt des Vorjahres als Ausgangswert dient.

Begrenzung bei hoher Inflation: Eine zentrale Regelung sieht vor, dass bei einer Indexveränderung von über drei Prozent nur der drei Prozent übersteigende Teil zur Hälfte berücksichtigt werden darf.

Beispiel: Bei einer Inflation von 4,6 % dürfen nur 3,8 % für die Mieterhöhung herangezogen werden (3 % + die Hälfte von 1,6 % = 3,8 %).

Zusätzliche Begrenzungen für regulierte Mieten: Für Wohnungsmietverträge, die den Mietzinsbeschränkungen des MRG unterliegen (Kategoriemietzins, Richtwertmietzins, angemessener Mietzins), gelten zusätzliche Obergrenzen:

• Jahr 2026: maximale Anhebung von 1 %

• Jahr 2027: maximale Anhebung von 2 %

3. Anwendung auf bestehende Verträge

Eine besonders wichtige Information: Die neuen Regelungen zur Wertsicherung gelten auch für Mietverträge, die vor dem 1.1.2026 abgeschlossen wurden. Vermieter müssen daher auch bei bestehenden Verträgen die neuen Begrenzungen beachten.

Achtung: Eine vertragliche Wertsicherungsvereinbarung ist nach wie vor notwendig. Das Gesetz führt keine automatische Wertsicherungsmöglichkeit ein, sondern begrenzt lediglich bestehende vertragliche Vereinbarungen.

4. Vereinfachte Wertsicherungsklauseln für neue Verträge

Für Verträge, die nach dem 1.1.2026 geschlossen werden, kann eine Wertsicherung durch bloße Bezugnahme auf das neue Gesetz vereinbart werden:

• Bei freien Mieten: "wertgesichert gemäß § 1 Abs 2 Mieten-Wertsicherungsgesetz"
• Bei regulierten Mieten (vor dem 1.12.2026): "wertgesichert gemäß § 1 Abs 2 und 3 Mieten-Wertsicherungsgesetz"

5. Rückforderungsansprüche bei unwirksamen Wertsicherungen

Das 5. MILG regelt auch Rückforderungsansprüche bei unwirksamen Wertsicherungsvereinbarungen in Altverträgen:

• Rückforderung beschränkt auf die letzten fünf Jahre vor Vertragsbeendigung bzw. vor Kenntnis der Unwirksamkeit
• Verjährungsfrist: drei Jahre ab Kenntnis, längstens 30 Jahre ab Zahlung

6. Neue Valorisierungsregelungen für Kategorie- und Richtwertmieten

Auch die gesetzlichen Kategorie- und Richtwertmieten werden ab 2026 anders angepasst:

Ab 1. April 2026:

• Jährliche Anpassung statt wie bisher (Kategorien bei 5 % Schwellenwert, Richtwerte alle zwei Jahre)
• 2026: maximale Erhöhung 1 %
• 2027: maximale Erhöhung 2 %
• Ab 2028: Anpassung nach Jahresdurchschnitt VPI 2010, bei über 3 % wird der übersteigende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt

Kritische Bewertung der Gesetzesänderungen

Die neuen Regelungen werden in der Immobilienbranche kontrovers diskutiert. Der ÖHGB kritisiert insbesondere:

• Komplexität: Anstatt das Mietrecht zu vereinfachen, wurde es noch unübersichtlicher gestaltet
• Praktikabilität: Die praktische Anwendung der Vorschriften zur Wertsicherung ist schwierig umzusetzen
• Verwaltungsaufwand: Der erhöhte administrative Aufwand belastet Vermieter zusätzlich
• Konfliktpotenzial: Die komplexen Regelungen bergen erhebliches Konfliktpotenzial zwischen Vermietern und Mietern

Was Vermieter jetzt tun sollten

Bestehende Verträge prüfen: Überprüfen Sie Ihre bestehenden Mietverträge auf vorhandene Wertsicherungsklauseln

Neue Verträge anpassen: Nutzen Sie bei neuen Verträgen die vereinfachten Wertsicherungsklauseln

Anpassungstermine vormerken: Mietanpassungen sind ab 2026 nur noch zum 1. April möglich

Dokumentation: Führen Sie eine genaue Dokumentation aller Mietanpassungen

Rechtliche Beratung: Bei Unsicherheiten sollten Sie fachkundige Beratung in Anspruch nehmen