Mietvertrag kündigen als Vermieter – Rechtliche Grundlagen in Österreich

Viele Vermieter glauben, sie könnten einen Mietvertrag einfach mit einer Frist kündigen – doch in Österreich ist das bei unbefristeten Mietverträgen im Vollanwendungsbereich des MRG nicht so einfach. Das Mietrechtsgesetz schützt Mieter stark und erlaubt eine Kündigung durch den Vermieter nur aus bestimmten Gründen.

Befristete vs. unbefristete Mietverträge

Bei befristeten Mietverträgen endet das Mietverhältnis automatisch mit Ablauf der vereinbarten Frist. Eine vorzeitige Kündigung durch den Vermieter ist in der Regel nicht möglich, es sei denn, es liegt ein wichtiger Grund vor.

Bei unbefristeten Mietverträgen im Vollanwendungsbereich des MRG brauchst du einen der in § 30 MRG aufgelisteten Kündigungsgründe. Eine ordentliche Kündigung ohne Grund ist nicht möglich.

Die wichtigsten Kündigungsgründe nach § 30 MRG

• Erheblich nachteiliger Gebrauch: Der Mieter beschädigt die Wohnung erheblich oder vernachlässigt sie grob.
• Qualifizierter Mietzinsrückstand: Der Mieter ist trotz Mahnung mit der Miete im Rückstand (mindestens 8 Tage nach Fälligkeit).
• Unleidliches Verhalten: Störung des Hausfriedens, z. B. durch dauerhaften Lärm oder Belästigung anderer Bewohner.
• Gänzliche Weitergabe: Der Mieter nutzt die Wohnung nicht mehr selbst und überlässt sie vollständig einer anderen Person.
• Eigenbedarf: Du oder ein naher Angehöriger benötigt die Wohnung dringend zur eigenen Nutzung (strenge Voraussetzungen).

Der Kündigungsprozess: So funktioniert er

Eine Vermieterkündigung im Vollanwendungsbereich des MRG muss gerichtlich eingebracht werden. Das bedeutet: Du kannst die Kündigung nicht einfach per Brief aussprechen, sondern musst beim zuständigen Bezirksgericht eine Aufkündigung einbringen.

Der Mieter hat dann die Möglichkeit, innerhalb von vier Wochen Einwendungen zu erheben. Wird die Kündigung angefochten, entscheidet das Gericht.

Kündigung außerhalb des MRG-Vollanwendungsbereichs

Bei Wohnungen, die nur dem Teilanwendungsbereich oder gar nicht dem MRG unterliegen (z. B. Neubauwohnungen, Einfamilienhäuser), gelten die allgemeinen Regelungen des ABGB. Hier ist eine ordentliche Kündigung mit den vertraglich oder gesetzlich vereinbarten Fristen grundsätzlich möglich.

Tipps für Vermieter

• Dokumentiere Probleme sorgfältig (Fotos, Schriftverkehr, Zeugen)
• Mahne Mietzinsrückstände schriftlich und nachweisbar
• Versuche bei Konflikten zunächst eine einvernehmliche Lösung
• Ziehe frühzeitig einen Rechtsanwalt hinzu, bevor du die gerichtliche Kündigung einbringst

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Kündigungsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Rechtsanwalts.