Instandhaltungspflicht als Vermieter in Österreich – Was du beachten musst

Die Frage „Wer zahlt die Reparatur?” gehört zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Vermietern und Mietern. In Österreich hängt die Antwort davon ab, ob das Mietrechtsgesetz (MRG) auf das Mietverhältnis anwendbar ist und um welche Art von Schaden es sich handelt.

Erhaltungspflicht im MRG-Vollanwendungsbereich

Im MRG-Vollanwendungsbereich hat der Vermieter gemäß § 3 MRG weitreichende Erhaltungspflichten. Dazu gehören:

• Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses (Dach, Fassade, Stiegenhaus, Aufzug, allgemeine Leitungen)
• Behebung ernster Schäden des Hauses (z. B. Schimmelbefall durch bauliche Mängel)
• Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Geräten
• Arbeiten zur Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung

Was muss der Mieter zahlen?

Der Mieter ist grundsätzlich für die Wartung und die Behebung kleinerer Schäden innerhalb seiner Wohnung zuständig, sofern diese durch seinen Gebrauch entstanden sind. Dazu gehören zum Beispiel:

• Ausmalen der Wohnung (wenn vertraglich vereinbart)
• Kleinreparaturen wie tropfender Wasserhahn durch eigene Nutzung
• Wartung von Geräten, die der Mieter selbst eingebracht hat

Sonderfall: Therme und Warmwasserboiler

Bei mitvermieteten Thermen und Boilern hat sich die Rechtslage in den letzten Jahren zugunsten der Mieter verändert. Im MRG-Vollanwendungsbereich ist der Vermieter seit einer OGH-Entscheidung für die Erhaltung und den Austausch mitvermieteter Thermen zuständig – unabhängig davon, was im Mietvertrag steht. Vertragsklauseln, die dies auf den Mieter abwälzen, sind im MRG-Vollanwendungsbereich unwirksam.

Und außerhalb des MRG?

Bei Mietverhältnissen, die dem ABGB unterliegen (z. B. Einfamilienhäuser, neuere Eigentumswohnungen), gelten die gesetzlichen Regelungen des ABGB. Hier können Erhaltungspflichten im Mietvertrag freier geregelt werden. Es empfiehlt sich aber, eine klare vertragliche Regelung zu treffen, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Tipps für Vermieter

• Kläre im Mietvertrag, welche Geräte mitvermietet werden und wer für Wartung und Reparatur zuständig ist.
• Reagiere zeitnah auf Schadensmeldungen – eine verschleppte Reparatur kann zu Folgeschäden und höheren Kosten führen.
• Dokumentiere alle Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen – das hilft bei der Steuererklärung und im Streitfall.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Rechtslage kann je nach Anwendungsbereich des MRG und den konkreten Vertragsvereinbarungen variieren.