Mietpreise in Österreich – Was darf ich als Vermieter verlangen?

Eine der häufigsten Fragen unter privaten Vermietern: Wie hoch darf die Miete sein? Die Antwort ist in Österreich leider nicht mit einem Satz beantwortet – denn die Mietzinsbildung hängt von mehreren Faktoren ab. Entscheidend ist vor allem, welchem Rechtsbereich deine Wohnung unterliegt.

MRG-Vollanwendung, Teilanwendung oder ABGB?

Das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt nicht für alle Mietverhältnisse gleichermaßen. Ob deine Wohnung dem MRG-Vollanwendungsbereich, dem Teilanwendungsbereich oder nur dem ABGB unterliegt, hängt hauptsächlich vom Baujahr und der Art des Gebäudes ab:

• MRG-Vollanwendung: Altbauwohnungen (Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953), Gemeindewohnungen, geförderte Neubauten – hier gelten die strengsten Mietzinsbeschränkungen.
• MRG-Teilanwendung: Dachgeschoßausbauten und Zubauten nach 2001, frei finanzierte Neubauten (Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen) – hier ist die Miete weitgehend frei vereinbar.
• ABGB: Ein- und Zweifamilienhäuser, vermietete Eigentumswohnungen (Erstbezug nach Wohnungseigentumsbegründung) – freie Mietzinsvereinbarung.

Richtwertmietzins

Für Wohnungen im MRG-Vollanwendungsbereich (typischerweise Altbauwohnungen) gilt der sogenannte Richtwertmietzins. Der Richtwert wird für jedes Bundesland festgesetzt und bildet den Basiswert pro Quadratmeter. Von diesem Basiswert ausgehend können Zuschläge (z. B. gute Lage, Balkon, Aufzug) oder Abschläge (z. B. schlechter Zustand, fehlende Ausstattung) berechnet werden.

Die genaue Berechnung ist komplex und im Zweifelsfall empfiehlt sich eine fachkundige Beratung – denn ein zu hoher Mietzins kann vom Mieter angefochten werden.

Freie Mietzinsvereinbarung

Bei Wohnungen im Teilanwendungsbereich des MRG oder im ABGB-Bereich kannst du den Mietzins grundsätzlich frei vereinbaren. Das heißt, Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Eine Orientierung bieten Vergleichsportale und aktuelle Inserate für ähnliche Wohnungen in der Region.

Wertsicherung nicht vergessen

Vergiss nicht, eine Wertsicherungsklausel in den Mietvertrag aufzunehmen. Ohne diese Klausel bleibt der Mietzins über die gesamte Vertragslaufzeit unverändert – auch bei steigender Inflation. Seit dem 5. MILG (ab 2026) gelten für Wertsicherungsanpassungen neue Regeln, die du beachten solltest.

Fazit

Die Mietzinsbildung in Österreich ist ein komplexes Thema. Als privater Vermieter solltest du zunächst klären, welchem Rechtsbereich deine Wohnung unterliegt. Erst dann weißt du, welcher Spielraum dir bei der Miethöhe zur Verfügung steht. Im Zweifel lohnt sich eine Beratung – denn ein korrekt festgesetzter Mietzins schützt dich vor späteren Anfechtungen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.