Kaution in Österreich – Rechte, Pflichten und häufige Fehler

Die Kaution ist für Vermieter eine wichtige Absicherung. Doch immer wieder gibt es Unklarheiten: Wie hoch darf sie sein? Wie muss sie angelegt werden? Und wann muss sie zurückgezahlt werden? Hier findest du die wichtigsten Antworten.

Wie hoch darf die Kaution sein?

In Österreich gibt es keine gesetzlich festgelegte Obergrenze für die Höhe der Kaution. In der Praxis haben sich drei bis sechs Bruttomonatsmieten (Miete inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer) als üblich etabliert. Gerichte betrachten eine Kaution in dieser Höhe als angemessen. Eine deutlich höhere Kaution könnte im Streitfall als sittenwidrig eingestuft werden.

Wie muss die Kaution angelegt werden?

Als Vermieter bist du verpflichtet, die Kaution „fruchtbringend” anzulegen – also so, dass sie Zinsen oder Erträge erwirtschaftet. Das kann ein Sparbuch oder ein vergleichbares Produkt sein. Die Kaution muss vom Vermögen des Vermieters getrennt gehalten werden.

Wichtig: Die erwirtschafteten Zinsen stehen dem Mieter zu und müssen bei Rückzahlung der Kaution mitausgezahlt werden.

Wofür darf die Kaution verwendet werden?

Die Kaution dient als Sicherheit für:

• Ausstehende Mietzahlungen
• Schäden an der Wohnung, die über die normale Abnutzung hinausgehen
• Nicht bezahlte Betriebskosten-Nachzahlungen
• Kosten für unterlassene Endreinigung (wenn vertraglich vereinbart)

Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?

Die Kaution muss nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung „ohne unnötigen Aufschub” zurückgezahlt werden. In der Praxis gilt eine Frist von wenigen Wochen als angemessen. Berechtigte Ansprüche des Vermieters (z. B. Schäden, ausstehende Miete) dürfen von der Kaution abgezogen werden.

Häufige Fehler bei der Kaution

• Kaution nicht getrennt anlegen – Die Kaution muss vom Privatvermögen getrennt verwahrt werden.
• Zinsen nicht auszahlen – Erwirtschaftete Zinsen stehen dem Mieter zu.
• Kein Übergabeprotokoll erstellen – Ohne dokumentierten Zustand ist es schwer, Schäden nachzuweisen.
• Normale Abnutzung abziehen – Gebrauchsspuren wie leichte Bohrlöcher oder Abnutzung der Wände sind normal und kein Grund für einen Abzug.

Tipp: Alles schriftlich festhalten

Halte die Kautionshöhe im Mietvertrag fest und erstelle sowohl bei Ein- als auch bei Auszug ein Übergabeprotokoll mit Fotos. So bist du im Streitfall auf der sicheren Seite.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.